Créer une société de marchand de biens
Créer une société n’est pas une simple formalité : c’est une étape stratégique qui permet de sécuriser votre activité, d’optimiser vos marges, et de gagner en crédibilité dès votre première opération. Même si certains choisissent de se lancer en nom propre, la constitution d’une société dédiée devient rapidement incontournable dès lors que l’on souhaite réaliser plusieurs opérations d’achat-revente immobilière.
bien comprendre
Pourquoi créer une société pour devenir marchand de biens ?
1. Séparer votre patrimoine personnel et professionnel
En créant une société (type SAS, SARL…), vous protégez votre patrimoine personnel en cas de litige, d’impayé ou de difficulté sur un chantier. Votre responsabilité est limitée aux apports réalisés dans la société, ce qui évite de mettre en jeu vos biens privés (résidence principale, épargne, etc.).
2. Profiter d’un cadre fiscal optimisé
Contrairement à une opération menée en nom propre, une société permet de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux :
- TVA récupérable sur les travaux et les prestations (si votre société est assujettie)
- Déduction des charges : frais de notaire, honoraires, intérêts d’emprunt, assurances, etc.
- Imposition à l’IS (Impôt sur les sociétés), souvent plus favorable que l’imposition sur les plus-values des particuliers si les marges sont bien gérées
Ce cadre fiscal permet d’améliorer la rentabilité de vos opérations tout en assurant une meilleure visibilité financière.
3. Accéder plus facilement au financement et aux partenaires
Les banques et partenaires financiers accordent généralement plus de crédibilité à un projet structuré via une société. Vous pourrez ainsi ouvrir un compte pro, accéder à des prêts adaptés à l’achat-revente, ou encore créer des synergies avec d’autres investisseurs, artisans, ou agences immobilières.
Créer une société vous positionne immédiatement comme un professionnel sérieux, même si vous débutez.
4. Se professionnaliser pour enchaîner les opérations
Une société vous permet d’envisager plusieurs opérations par an, d’investir dans différents types de biens (logements, locaux, divisions…), et de professionnaliser votre approche. Vous pourrez également recruter, sous-traiter, monter des partenariats ou diversifier vos stratégies (marchand de biens, promotion légère, achat-division-revente…).
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Comment créer sa société de marchand de biens ?
Créer une société pour exercer en tant que marchand de biens ne s’improvise pas, mais le processus reste relativement simple si vous suivez les étapes dans le bon ordre. Que vous soyez seul ou avec des associés, voici les démarches incontournables pour structurer votre activité et commencer à réaliser vos premières opérations dans un cadre sécurisé.
Étapes clés à suivre pour créer votre société de marchand de biens
1. Définir votre projet
Avant même de créer la société, il est important de clarifier votre objectif : allez-vous opérer seul ou à plusieurs ? Souhaitez-vous acheter pour rénover et revendre, diviser un immeuble, construire un projet neuf ? La nature de votre activité influencera le choix du statut juridique, les montants à mobiliser, et le type d’accompagnement nécessaire.
2. Choisir le bon statut juridique
Dans la majorité des cas, les marchands de biens optent pour une SAS, une SARL, ou leurs équivalents unipersonnels (SASU / EURL). Ces structures offrent une responsabilité limitée, une gestion flexible et une fiscalité optimisable.
⭢ Besoin d’aide pour choisir ? Consultez notre article dédié aux statuts les plus adaptés aux marchands de biens.
3. Rédiger les statuts de votre société
Les statuts juridiques fixent les règles du jeu : répartition du capital, pouvoirs du gérant, modalités de cession des parts, etc. Pour éviter les erreurs (notamment si vous êtes à plusieurs), mieux vaut faire appel à un professionnel du droit ou utiliser une plateforme en ligne fiable.
4. Déposer le capital social
Vous devrez ensuite déposer le capital social de la société (généralement entre 1 000 € et 5 000 € minimum pour une activité crédible dans l’immobilier) sur un compte bloqué, en vue de l’immatriculation. Cette somme peut être utilisée dès que l’entreprise est officiellement créée.
5. Immatriculer votre société
L’immatriculation se fait désormais via le guichet unique de l’INPI. Une fois validée, votre société est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et obtient un numéro SIRET ainsi qu’un code APE (souvent 6810Z pour l’activité de marchand de biens).
6. Ouvrir un compte bancaire professionnel
Indispensable pour gérer vos opérations, emprunts, entrées et sorties d’argent. Il est aussi souvent requis par les banques si vous sollicitez un financement professionnel.
7. S’entourer d’un expert-comptable ou d’un juriste
Une fois la société créée, vous devrez tenir une comptabilité, déclarer la TVA, optimiser les flux, respecter les délais fiscaux… Un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier est un allié précieux pour piloter votre activité et éviter les erreurs. Un avocat ou juriste peut également vous assister pour la rédaction des promesses de vente, l’analyse des risques, ou le montage de vos opérations.
⭢ Vous cherchez un accompagnement personnalisé ?
Chez nous, nous vous mettons en relation avec un réseau de professionnels spécialisés dans l’accompagnement des marchands de biens :
- Avocats et juristes expérimentés en droit immobilier et fiscalité
- Experts-comptables habitués aux opérations d’achat-revente
- Plateformes fiables pour créer votre société rapidement
Un seul point d’entrée, un réseau de confiance, pour sécuriser votre projet dès le départ.
Les différentes solutions pour créer sa société de marchand de biens
Créer une société de marchand de biens peut se faire de différentes façons selon votre niveau d’autonomie, la complexité de votre projet et votre budget. Voici les trois grandes options disponibles, avec leurs avantages, inconvénients et cas d’usage.
Solution 1 : Créer sa société en ligne (Legalplace, Captain Contrat, etc.)
Les plateformes de création de sociétés en ligne comme Legalstart, LegalPlace, Captain Contrat ou Contract Factory proposent des formulaires pré-remplis, des modèles de statuts, et s’occupent des démarches administratives à votre place.
⭢ Avantages :
- Gain de temps important : tout se fait en ligne, souvent en moins d'une semaine
- Tarifs accessibles : à partir de 130 à 200 €, selon les options
- Assistance administrative incluse : annonce légale, dépôt au greffe, SIRET, etc.
⭢ Limites :
- Peu ou pas de personnalisation : les statuts sont standardisés, ce qui peut poser problème si vous avez un projet à plusieurs ou des besoins spécifiques
- Pas d’accompagnement sur la fiscalité ou la stratégie juridique : la plateforme ne remplace pas un vrai conseil
Pour qui ?
Cette solution est idéale si vous savez déjà quel statut choisir, que vous êtes seul(e), et que votre opération est simple (achat-revente ponctuel, sans montage particulier).
Solution 2 : Passer par un expert-comptable
De nombreux experts-comptables proposent aujourd’hui un accompagnement complet pour la création d’entreprise, y compris dans le secteur immobilier.
⭢ Avantages :
- Conseil fiscal sur mesure : choix du régime d’imposition, récupération de TVA, traitement des charges
- Tenue comptable incluse : vous sécurisez la suite de votre activité dès la création
- Lien direct avec les banques : souvent un atout pour monter un dossier solide de financement
⭢ Limites :
- Coût plus élevé que les plateformes (compter entre 400 € et 1000 € en moyenne)
- Délais potentiellement plus longs, car le comptable prend le temps de valider chaque point
Pour qui ?
Recommandé si vous avez un projet structuré, que vous souhaitez être accompagné sur la fiscalité dès le départ, ou que vous envisagez plusieurs opérations à moyen terme.
Solution 3 : Faire appel à un avocat ou juriste spécialisé
Si votre projet implique plusieurs associés, des montages patrimoniaux, ou un niveau de risque élevé, un avocat ou un juriste spécialisé en droit immobilier et sociétés peut vous faire gagner (beaucoup) de temps et d’argent à long terme.
⭢ Avantages :
- Sécurisation juridique maximale des statuts et des clauses (droits de sortie, répartition des bénéfices, gestion des litiges)
- Optimisation patrimoniale : intégration avec une holding, transmission, gestion des dividendes…
- Montage adapté en cas de SCIA, SCCV, démembrement, etc.
⭢ Limites :
- Honoraires plus élevés : comptez entre 800 € et 2000 €, selon la complexité
- Processus plus exigeant en termes de documentation et de précision
Pour qui ?
C’est la solution idéale pour les opérations complexes, les projets à plusieurs, ou lorsqu’un patrimoine important est en jeu. Si vous voulez sécuriser chaque détail du montage, c’est l’option la plus fiable.
la force d'une expertise
Créer sa société : un accompagnement clé en main
Nous savons qu’un projet de marchand de biens ne se limite pas à remplir un formulaire en ligne. Derrière chaque société, il y a un enjeu stratégique, juridique, fiscal… et souvent, beaucoup de questions. C’est pourquoi nous avons conçu un accompagnement 100 % adapté aux porteurs de projets immobiliers.
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Des conseils sur-mesure, même si vous partez de zéro
Vous débutez ? Vous n’avez encore jamais créé d’entreprise ? Aucun problème. Notre équipe vous guide pas à pas, depuis la définition de votre projet jusqu’à l’immatriculation effective de votre société. Même sans expérience, vous serez accompagné de manière claire, pragmatique et bienveillante.
FAQ rapide – Ce que vous nous demandez souvent
Quel est le coût pour créer une société de marchand de biens ?
Comptez entre 150 € (plateforme en ligne) et 800 à 1500 € si vous passez par un expert-comptable ou un avocat. Il faut ajouter environ 200 à 300 € de frais obligatoires (greffe, annonce légale, dépôt INPI…).
Est-ce obligatoire d’avoir une structure pour une seule opération ?
Non, ce n’est pas une obligation légale. Mais dès qu’il y a volonté de générer un profit, une société est fortement recommandée pour éviter les risques fiscaux et personnels, même pour une seule opération.
Puis-je créer ma société seul ?
Oui. Une SASU ou une EURL (formes unipersonnelles de SAS/SARL) permettent de se lancer seul, tout en bénéficiant d’une structure professionnelle et de protections juridiques.
En combien de temps ma société peut-elle être opérationnelle ?
Avec une plateforme ou un professionnel réactif, comptez en moyenne 7 à 15 jours ouvrés pour une société opérationnelle. Le compte bancaire pro peut ensuite être activé rapidement pour démarrer vos opérations.
Quelle est la différence entre SAS et SARL pour ce type d’activité ?
Les deux sont possibles, mais avec des différences clés sur la souplesse de gestion, la fiscalité et la distribution des dividendes.
⭢ Consultez notre article complet sur le choix entre SAS et SARL pour un marchand de biens.