Le marchand de biens et les rénovations lourdes : le guide complet
Si la rénovation joue un rôle prépondérant dans la création de valeur immobilière, elle ne constitue pas pour autant le cœur de métier des marchands de biens. Elle peut d’ailleurs être source de nombreuses méprises.
En effet, une rénovation lourde et une rénovation légère n’entrent pas dans la même case légale. Leurs incidences fiscales, réglementaires, mais également leur degré de valorisation immobilière différent donc invariablement.
Dans un marché immobilier en constante évolution, la stratégie du marchand de biens repose sur sa capacité à anticiper les fluctuations des prix et à identifier les biens sous-évalués. Pourquoi ? Simplement parce que la rentabilité dépend souvent d’une acquisition réalisée au bon moment et au bon prix.
Vous l’aurez compris, c’est ici que la rénovation lourde trouve tout son intérêt. Les opérations de rénovation lourde menées par les marchands de biens notamment contribuent à revitaliser certains immeubles vétustes, voire certains quartiers, rendant ainsi leur place indispensable dans la sphère économique.
Cette activité n’est cependant pas sans risques. Les imprévus liés à de tels travaux, tout comme les délais liés à l’obtention d’autorisations administratives, peuvent rapidement grignoter la marge prévue.
Vous envisagez une rénovation lourde dans le cadre de votre activité de marchand de biens ? Voici le guide complet qui vous permettra d’optimiser vos profits tout en minimisant les risques.
Quelles sont les spécificités de la rénovation lourde ?
La rénovation lourde dépasse le simple coup de pinceau ou le remplacement de mobilier de cuisine. Il nous paraît indispensable de cerner précisément ce qu’englobe la rénovation lourde. De cette définition, découleront différents impacts réglementaires, fiscaux et financiers.
La rénovation lourde : définition et enjeux
Sont considérés comme s’inscrivant dans de la rénovation lourde, les travaux touchant à la structure même du bâtiment.
Parmi eux, ceux portant sur :
- La majorité des fondations,
- La majorité des façades, à l’exclusion du ravalement,
- La majorité des murs porteurs,
- Au moins 2/3 de chaque élément qui compose le second œuvre. Ce dernier comprend : les planchers non-porteurs, plomberie, système de chauffage, électricité, huisseries extérieures et cloisons intérieures).
Ces interventions ont toutes un point commun : celui de nécessiter une expertise technique avancée ainsi qu’un investissement financier conséquent.
Il arrive souvent que la rénovation lourde entraîne un changement d’usage tel que la transformation d’un local commercial en habitation.
Ce changement d’usage implique non seulement des travaux de mise aux normes, mais aussi des démarches administratives auprès des services d’urbanisme. Cette complexité refroidit de nombreux marchands de biens à entamer des travaux de rénovation lourde.
Et quel dommage au regard des profits considérables qu’ils peuvent offrir !
Nos professionnels Brykli se tiennent à vos côtés pour vous transmettre toute leur expertise. Notre objectif ? Vous ouvrir la voie à des opérations immobilières plus complexes, mais souvent économiquement bien plus intéressantes !
Quel impact sur la valeur du bien et son évaluation ?
Les travaux de rénovation lourde peuvent considérablement influencer le prix de vente final d’un bien immobilier et, a fortiori, la plus-value réalisée.
Toute la difficulté réside dans l’estimation précise de cette valeur post rénovation.
Tout commence par une évaluation réaliste du potentiel du bien dans son état actuel en tenant compte de son emplacement, de ses caractéristiques structurelles et des besoins du marché local.
Une fois les travaux réalisés, la plus-value dépendra principalement de ces deux éléments :
- La qualité des rénovations effectuées et leur valeur ajoutée.
Autrement dit, quels seront les apports de ce ravalement complet de façade ou de cette mise en conformité énergétique ?
- L’évolution du marché immobilier pendant la durée des travaux.
Ces deux éléments intégrés dans le calcul initial vous permettront de déterminer la rentabilité (ou l’absence de rentabilité) de votre opération.
À cette estimation, vous devrez inclure quelques frais annexes tels que :
- Les frais de notaire,
- Les taxes locales,
- Les éventuels aléas techniques qui pourraient survenir pendant les travaux.
Ne négligez pas cette analyse ! Plus elle sera approfondie et minutieuse, plus vous serez à même de prévenir les mauvaises surprises et, ainsi, de maximiser votre marge bénéficiaire.
Les obligations légales et réglementaires liées à la rénovation lourde
Toute rénovation lourde s’accompagne d’un ensemble d’obligations légales qu’il est impératif de respecter pour éviter tout litige ou retard dans le projet.
Parmi celles-ci figurent :
- Le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable auprès des services municipaux pour certains types de travaux.
- Le respect des normes en matière de sécurité et d’accessibilité notamment pour les bâtiments destinés à un usage collectif ou commercial.
- La conformité aux règles locales d’urbanisme qui peuvent imposer des restrictions sur la hauteur des bâtiments, l’aspect extérieur ou encore l’aménagement intérieur.
En cas d’infraction à ces règles, les sanctions peuvent se révéler sévères. Vous risquez notamment une amende, mais aussi de voir vos travaux suspendus. Le pire serait l’obligation de démolir ce qui a été construit.
Pour éviter de souffrir de ce type de sanctions, nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer d’experts (architectures, juristes…). Ils vous garantiront que chaque étape du projet respecte scrupuleusement la réglementation en vigueur.
Les implications fiscales et juridiques à considérer
L’article 257, I.2.2 du Code général des impôts (CGI) classe dans la catégorie des immeubles neufs, tout immeuble achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle comme de travaux ayant rendu l’immeuble « comme neuf » ». Partant de ce constat, des travaux de rénovation lourde réalisés sur un immeuble ancien pourraient requalifier l’immeuble en construction neuve. S’en suivent des implications fiscales qu’il vous faut connaître avant d’estimer la rentabilité de votre bien.
Les règles de TVA s’appliquant aux constructions neuves
La TVA est un aspect fondamental de la fiscalité des marchands de biens, et ce, particulièrement lorsqu’il s’agite de revente de biens neufs.
Lorsqu’un marchand revend un bien neuf, il est soumis à la TVA au taux en vigueur, actuellement fixé à 20%.
Cependant, il peut récupérer la TVA lors de l’achat ou des travaux, ce qui représente un avantage fiscal considérable. La maîtrise des mécanismes de TVA est donc cruciale pour optimiser la rentabilité d’une opération.
Des réductions sur les droits d’enregistrement
Que vous vendiez un immeuble neuf faisant suite à une construction ou à une rénovation lourde, vous pourrez prendre un engagement de construire dans l’acte notarié d’acquisition.
Ce dernier vous fait donc bénéficier d’un droit fixe de 125€ à condition que vous réalisiez les travaux dans un délai de 4 ans à compter de l’acquisition.
N’hésitez pas à faire appel à nos experts, ne serait-ce que pour vous assurer de la bonne qualification de vos travaux. En effet, si vous assujettissez vos travaux au régime de la rénovation légère, alors même que le fisc considère qu’il s’agit d’une rénovation lourde, les conséquences risquerait d’être néfastes à votre opération immobilière. L’administration fiscale pourrait vous imposer un redressement avec TVA sur le prix total.
