Marchands de biens : pour quel statut juridique opter ?
Votre décision est prise ! Vous souhaitez devenir marchand de biens et profiter de tous les bénéfices financiers et personnels qu’offre cette profession ? Nous ne pouvons qu’abonder dans votre sens !
Le saviez-vous ? L’exercice de cette profession n’est encadré par aucun statut légal. De fait, le choix du statut juridique peut se révéler difficile.
Pour commencer, sachez que vous serez reconnu et qualifié comme marchand de biens par l’administration fiscale si, et seulement si, vous remplissez deux conditions cumulatives. Vous devrez exercer habituellement l’activité achat-revente et devez être animé(e) par une intention spéculative. En d’autres termes, le rythme de vos opérations d’achat et de revente immobilière ainsi que leur volume doivent atteindre une certaine proportion pour être considérées comme étant « habituelles » et s’intégrer à l’exercice de votre activité de marchand de biens. De plus, votre objectif doit être la réalisation d’un profit à court terme. L’intention spéculative se caractérise par un délai court entre l’achat et la revente. Si ce dernier est trop long, l’administration requalifiera l’acte de commerce en simple acte civil.
Cette définition étant posée, revenons sur ce qui nous intéresse ici : le statut juridique de votre entreprise de marchand de biens. Étape cruciale lorsqu’on se lance dans une telle activité, le choix du statut juridique impacte directement la responsabilité personnelle du marchand de biens, la fiscalité de l’entreprise, et ce, jusqu’à la crédibilité de votre société auprès des partenaires financiers.
L’activité de marchands de biens implique des transactions à forts enjeux financiers. Une erreur commise dans la sélection du statut juridique peut entraîner des pertes considérables ou une exposition personnelle aux dettes professionnelles.
Soucieux de vous accompagner au mieux dans la création de votre entreprise de marchand de biens, nos experts vous ont dressé un guide des statuts juridiques à proscrire et à privilégier. Au terme de cet article, vous devriez alors être capable de répondre à cette question : « Quelle structure juridique correspond le mieux à mon entreprise de marchands de biens et est susceptible de m’apporter le plus de bénéfices et de sécurité ? »
Les deux statuts à proscrire absolument : la micro-entreprise et la SCI
Ne vous laissez pas séduire par leur simplicité administrative ! Les statuts de la micro-entreprise et de la société civile immobilière ne conviennent pas à l’entreprise de marchand de biens. En voici les raisons !
Opter pour la micro-entreprise, est-ce même légal ?
Évacuons rapidement ce sujet si vous le voulez bien ! Le statut de la micro-entreprise n’est pas adapté à l’activité commerciale de marchands de biens.
Plus que n’être pas adapté, il n’est pas autorisé ! En effet, les activités qui relèvent de la TVA immobilière sont tout simplement exclues du régime de la micro-entreprise !
Qu’en est-il alors de l’EI ?
L’Entreprise Individuelle (EI) : des limites significatives
Sachez pour commencer qu’il est parfaitement possible de vous lancer dans une activité de marchands de biens en entreprise individuelle.
Si cette construction juridique est légale, est-elle pour autant opportune ?
Nos experts sont catégoriques : l’entreprise individuelle n’est pas le statut juridique idéal pour encadrer votre activité de marchand de biens. Si vous nous avez bien suivit, vous avez compris l’importance primordiale de limiter votre responsabilité au seul patrimoine affecté à votre activité.
L’EI ne possède pas de personnalité morale. Elle agit ainsi en lieu et au nom de son unique dirigeant qui en a les pleins pouvoirs. En optant pour le statut juridique de l’EI pour encadrer votre activité professionnelle, vous supprimez toute frontière entre votre patrimoine personnel et professionnel. De facto, vous acceptez que votre responsabilité personnelle soit totale sur les dettes professionnelles. Vous pourrez contourner cet obstacle en créant une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL).
Si ce statut juridique se distingue par ses formalités de créations simplifiées et peu coûteuses, il s’incarne également par son régime fiscal complexe.
L’EI comme l’EIRL sont, de plein droit, soumises au régime de la transparence, intégrant une imposition sur les bénéfices. Selon les intérêts en jeu, vous avez également la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés.
Enfin, sachez que vous ne pourrez créer qu’une seule entreprise individuelle. Vous n’aurez donc pas la possibilité d’intégrer un associé si l’activité se développe. Cette règle limite donc l’expansion de votre entreprise dès sa création.
Vous l’aurez aisément compris, la micro-entreprise comme l’EI ne sont pas des options viables et heureuses pour encadrer votre activité de marchands de biens.
Du reste, nous ne pouvons que vous conseiller de vous orienter vers la création d’une SAS ou d’une SARL. Lisez plutôt ce qui suit !
La SARL et la SASU : deux statuts juridiques appropriés aux spécificités de l’activité de marchand de biens
La SARL et la SAS constituent deux options particulièrement prisées par les marchands de biens. Ces deux formes juridiques partagent de nombreux points communs. Parmi eux, l’absence de capital social minimum, la responsabilité limitée du dirigeant, leur comptabilité et leur soumission à l’impôt sur les sociétés.
La SARL ou EURL : une option prisée par les marchands de biens
Le statut juridique de la SARL se distingue de celui du SAS par sa plus grande rigidité. En contrepartie de l’exécution de formalités contraignantes, les associés jouissent d’une plus grande protection.
Vous êtes actionnaire unique de votre société de marchand de biens ? Dirigez-vous vers l’EURL.
Quand sécurité juridique rime avec fiscalité avantageuse
En créant une EURL/SARL, vous créez une entité juridique, une personne morale à part entière. De plus, et c’est essentiel dans le cadre d’une activité de marchand de biens, votre patrimoine personnel est dissocié de votre patrimoine professionnel et est donc protégé en cas de dettes.
Le gérant majoritaire est affilié au régime des travailleurs indépendants, ce qui réduit considérablement les charges sociales… Comparées à celles d’un président de SAS.
Si la SARL est soumise à l’IS par défaut, vous pouvez également opter pour l’impôt sur le revenu sous certaines conditions. Cette flexibilité vous permet d’adapter votre stratégie en fonction des performances financières de votre activité commerciale.
Quelques rigidités de fonctionnement
Contrairement à la SAS, la SARL impose quelques rigidités de fonctionnement. Parmi elles, le nombre maximum d’associés fixé à 100 ou des règles plus strictes encadrant la cession des parts sociales.
De façon générale, les associés n’ont que très peu de marge de manœuvre pour rédiger des statuts.
Nos experts vous conseillent de privilégier le statut juridique de l’EURL ou de la SARL si vous souhaitez prioriser une fiscalité optimisée et privilégier un contrôle restreint sur votre entreprise.
La SAS ou SASU : le statut chouchou de nos experts
À l’instar de la SARL et de son homologue pour actionnaire unique l’EURL, la société par actions simplifiées unipersonnelle est une SAS à actionnaire unique.
La création d’une identité distincte SAS permet, tout comme la SARL, de protéger les biens personnels de l’entrepreneur. Dans les deux cas, la responsabilité de l’associé est limitée au montant de ses apports réalisés à la constitution de la société.
Quand la souplesse se conjugue à l’adaptabilité
La flexibilité offerte aux associés d’une SAS ou à l’associé unique d’une SASU se révèle être l’avantage majeur de ce type de statut juridique.
Cette souplesse s’illustre notamment par la rédaction des statuts juridiques dans lesquels de nombreuses clauses peuvent être ajoutées ou modifiées.
D’autre part, le Président d’une SAS ou SASU bénéficie du statut de travailleur assimilé-salarié. Il jouit donc de la même couverture sociale qu’un salarié, à l’exception de l’assurance-chômage.
La SAS présente également des atouts fiscaux intéressants. Elle garantit une taxation avantageuse sur les dividendes, et ce d’autant plus lorsque ceux-ci représentent une part importante des revenus générés par l’activité commerciale.
Des charges sociales conséquentes sur la rémunération du président
Comme toute forme juridique, la SAS ou SASU emporte avec elle certains inconvénients. On note, par exemple, une gestion administrative complexe et des coûts de fonctionnement plus élevés que ceux d’autres structures.
Enfin, les charges sociales sur la rémunération du président peuvent représenter un frein pour certains entrepreneurs. C’est pourquoi, il paraît indispensable d’évaluer précisément vos objectifs financiers avant d’opter pour ce statut.
Nos experts vous conseillent d’adopter cette forme juridique dans le cas où vous souhaiteriez profiter de la même protection sociale qu’un salarié et que vous envisagez d’opter pour le versement de dividendes.
| Statut | Avantages | Inconvénients | Régime social du dirigeant | Fiscalité | Adapté pour |
|---|---|---|---|---|---|
| SARL / EURL |
– Protection du patrimoine personnel – Création d’une personne morale – Fiscalité flexible : IS par défaut, option IR possible – Moins de charges sociales (travailleur indépendant) – Bonne sécurité juridique |
– Rigidité de fonctionnement (statuts, cession de parts) – Nombre d’associés limité à 100 – Moins de souplesse que la SAS pour l’organisation |
Travailleur non salarié (TNS) | IS par défaut, option IR possible (durée limitée) | Marchands de biens souhaitant optimiser la fiscalité et sécuriser leur activité |
| SAS / SASU |
– Souplesse dans la rédaction des statuts – Responsabilité limitée aux apports – Bonne couverture sociale (assimilé salarié) – Fiscalité attractive sur les dividendes |
– Charges sociales élevées sur la rémunération – Gestion administrative plus lourde – Coûts de fonctionnement supérieurs |
Assimilé salarié (pas de cotisation chômage) | IS par défaut, option IR possible pour SASU | Marchands de biens recherchant flexibilité, développement ou partenaires |
Optimisez votre activité marchande en fonction du statut juridique sélectionné
La condition pour exceller dans l’activité de marchands de biens est de développer une stratégie adaptée à la structure juridique que vous aurez sélectionnée.
L’élaboration d’une stratégie adaptée
La souplesse inhérente à la SAS se prête parfaitement aux montages financiers complexes. Elle permet d’attirer des investisseurs en multipliant les associés sans contraintes majeures, ce qui est un véritable atout pour des projets ambitieux.
En revanche, le fonctionnement plus encadré de la SARL conviendra davantage aux entrepreneurs en quête d’une gestion plus stable et contrôlée.
Côté fiscalité, les deux statuts offrent des options intéressantes. La taxation à l’IS permet de bénéficier d’un taux réduit sur les premiers 42 500 euros de bénéfices. Ceci à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas un seuil défini. Toutefois, pour optimiser davantage la fiscalité, il est possible de jouer sur plusieurs leviers comme l’amortissement des biens acquis ou encore la déduction des frais professionnels.
Un montage juridique efficace pourrait inclure la création d’une holding pour regrouper plusieurs sociétés de marchand de biens. Ce type de structure favorise une répartition intelligente des bénéfices et limite les risques financiers en isolant chaque projet immobilier.
Entourez-vous des bons partenaires pour sécuriser votre activité !
Le succès d’une activité de marchand de biens repose sur la constitution d’un réseau solide de partenaires fiables.
Faire appel à un conseiller juridique expérimenté permet non seulement d’éviter des erreurs coûteuses, mais aussi d’identifier des opportunités souvent ignorées.
La maximisation de votre rentabilité passe également par une optimisation fiscale continue. Cela implique d’analyser régulièrement les résultats financiers pour identifier les ajustements nécessaires en matière d’imposition ou de charges sociales. Un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier peut s’avérer indispensable pour atteindre cet objectif.
De même, le recours à un juriste spécialisé en droit immobilier garantit que toutes les opérations effectuées respectent le cadre légal tout en minimisant les risques.
Vous entourer d’un accompagnement professionnel dès le début du projet augmente significativement vos chances de réussite. C’est pourquoi, nous mettons notre équipe d’experts en immobilier à votre service pour vous aider à prendre des décisions alignées à vos objectifs commerciaux et à votre vision à long terme.
